证券时报记者李映泉
3月30日晚，碧桂园(02007.HK)2025年年报正式出炉。经历行业深度调整后，碧桂园2025年实现营业收入1548.9亿元，归母净利润32.6亿元，成为率先完成系统性债务重组并实现账面盈利的民营房企之一。
从碧桂园近四年的财报来看，2025年也是表现最好的一年。2022年，碧桂园年报净利润上市以来首度告负，归母净利润亏损60.52亿元，此后在2023年、2024年分别亏损1784.00亿元、328.35亿元。此番扭亏为盈，在财务上显然是一个好转的迹象。
有息负债削减千亿
细数碧桂园2025年财报，“债务重组”无疑是最核心的关键词。
碧桂园也在公告中指出，本次业绩转亏为盈的核心原因，是碧桂园完成债务重组所录得的非现金收益。
2025年，碧桂园全力推进境内和境外债务重组工作，其中，境外约177亿美元债务重组方案获香港高等法院批准，已于2025年12月30日正式生效，新债务与权益工具均已完成发行。境内重组亦顺利落地，将按顺序启动现金购回、股票和一般债权选项，当前已启动上限4.5亿元的现金购回程序，公司预计将于今年4月完成。
与常见的债务展期不同，碧桂园本轮债务重组的核心操作是通过发行总额最高约130亿美元的强制性可转换债券及最多155亿股资本化股份，置换现有债务，债务总额将明显削减。
截至2025年底，碧桂园总负债为7679亿元，较2024年底的9846亿元，显著减少2167亿元。其中，有息负债2025年期末值为1480亿元，较2024年期末的2535亿元下降1055亿元，降幅达42%。
“这是一个非常积极的信号。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“从报告来看，这一数据与债务重组带来的账面效应密切相关。重组使得企业实现账面上的扭亏为盈，对于资本市场的运作、日常经营以及企业形象，都具有正面作用。”
不过，若剔除重组收益影响，碧桂园2025年仍然录得亏损。“这主要是由于行业影响，公司开发业务毛利水平承压，且进一步对若干资产及物业项目计提减值准备。”碧桂园称。
碧桂园对现有项目对应的存货(土地、在建项目)全年计提金额约445亿元。同时，受宏观经济环境、行业环境及合作方负面财务状况等多重不利因素叠加影响，碧桂园对金融资产及财务担保也计提了减值损失105亿元。
三年交付量近115万套
保交付仍是碧桂园重要工作。2025年公司累计完成交付房屋约17万套，累计交付面积约1982万平方米，涉及204个城市。自2023年至2025年累计交付总量近115万套，交付量持续位居行业榜首。
过去三年，碧桂园几乎调配所有资源集中于“保交房”任务，其新盘推货节奏一定程度上也受到影响。年报显示，公司2025年权益合同销售金额约330.1亿元，权益销售面积约402万平方米。
虽然房地产行业整体承压，但碧桂园在其大本营广东仍有较高影响力。以韶关市场为例，2025年全口径数据显示，碧桂园以21.46亿元销售额位居当地房企榜首。
2026年以来，房地产市场整体也出现回稳迹象。根据克而瑞数据，在2026年1—2月中国房企销售权益金额、操盘面积排行榜中，碧桂园均位列前十。
碧桂园总裁程光煜表示，今年3—4月将是重要的观察窗口，要求全员必须围绕3—4月“春雷行动”关键节点部署铺排，系统推进销售工作。
中指研究院高级分析师孟新增认为，进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心。整体来看，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。
轻资产业务回暖
证券时报记者注意到，在重资产的房地产主业承压之际，碧桂园旗下以代管代建、商业管理为代表的轻资产业务出现明显的回暖态势。
在房地产行业“黄金时代”，回报率相对不高的代管代建只是一门比较边缘化的生意。如今，这一业务反而成为碧桂园“造血”的重要来源。
“截至2025年12月，凤凰智拓已累计承接代管代建项目达200多个，累计管理面积近2000万平方米。目前在管代建项目近20个，在管开发面积近300万平方米，在售货值约300多亿元，覆盖全国20个城市。”凤凰智拓有关负责人介绍。
除了代管代建，碧桂园旗下另一轻资产的商管业务，也在近一年多取得积极进展。
碧桂园商管相关负责人介绍，2024年至今，碧桂园商管新增管理面积23.1万平方米，其中长租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超过2400间，管理规模接近3万间。
“以长租公寓来看，目前几乎所有单个项目都处于盈利状态。对于未来，我们将不以项目数量为重，更关注‘能不能把每个项目持续做好’，稳步提升体系化运营能力。”该负责人表示。
“二次创业”进行时
2025年11月，碧桂园在债务重组落定后，董事会主席杨惠妍首次提出了“二次创业”的概念。“重组通过是债权人对公司未来的认可，将为公司恢复正常经营争取更宽松的空间，接下来就是系统性推进转段，转段就是一次蜕变，更是碧桂园的‘二次创业’。”杨惠妍说。
今年3月，碧桂园召开月度管理会议，“转段”一词再度被提及。杨惠妍说：“自2025年3月开始走出去，通过与同行业、跨行业交流中，深入探索行业变局下的新发展模式，并以保交房为先、债务重组为要、保主体为本，为2026年的关键转段做好准备。”
2026年，被杨惠妍定位为“碧桂园从保交房向正常经营转段最关键的一年”。杨惠妍直言：“唯有扎实落地2026年各项工作，才能为未来3—5年高质量发展筑牢根基，实现碧桂园二次成长。”
日前市场传闻碧桂园“大规模召回离职员工”。证券时报记者此前从碧桂园获悉，《离职人员返聘管理办法》在公司内部长期存在，每年都会根据政策形势进行修订，最新的一次修订发生在今年1月，并非新出台政策。另据记者了解到，碧桂园近期暂时没有大规模或某个业务板块集中的招聘动作，主要是正常的岗位补缺。
严跃进指出，碧桂园这一动作具有指标意义，“此次举动是其经历深度调整后，经营重心发生实质性转变的信号，正着手为现有业务补充力量，逐步迈入‘经营恢复’的重塑阶段”。
根据碧桂园2025年年报，截至2025年末，公司员工总数为1.41万人，较2025年中期的1.79万人减少约0.38万人。
此外，根据MSCI公布的调整结果，碧桂园正式被纳入MSCI中国小盘股指数，并于2月27日正式生效；3月20日，碧桂园纳入富时罗素全球股票指数系列正式生效。截至3月21日，内地投资者通过港股通持有碧桂园的比例已升至17.7%，较2025年末的15.3%提升2.4个百分点。
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